부동산 거래 전 체크리스트






부동산 거래가 많아질 수록 피해 사례도 많이 들려옵니다. 그동안 모아왔던 전 재산이

왔다 갔다 할 수 있는 문제이다보니, 매매 전에 유의할 사항들을 알아두고 피하는 쪽이

가장 최선의 방법이 아닐까 싶습니다. 부동산 거래시 계약 전에 확인하면 좋을 유의사

항은 무엇이 있는지 확인해봅시다.




1) 서류와 현장을 함께 확인하세요.


부동산 자체에 문제가 있는지를파악하기 위한 단계입니다. 서류와 현장을 동시에 확인하셔야 해요. 사고자 하는 부동산의 지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 토지이용계획확인원 등의 부동산 공부 서류들을 인터넷으로 확인해보신 다음에 현장에 들려보셔야 합니다.


실제 면적과 서류 상의 면적이 다르게 나타날 때도 있기 때문에 서류와 현장의 정보가 일치하는지 여부를 꼭 체크하셔야 합니다. 물론, 용어들이 어려울 수는 있지만, 요즘엔 인터넷이 발달하여서 조금만 검색하여도 장부에 적힌 내용들이 어떤 것을 표시해주는 지 전문가가 아니어도 알 수 있습니다.


서류와 실제가 다른 경우, 예를들면 평면으로 표시되었던 땅이 실제로 가보니 경사가 심하다거나, 사려는 건물에 하자가 있다면 예상도 못했던 수리비가 많이 들수도 있습니다. 이런 경우라면 생각치 못했던 곳에서 지출이 발생하게되며, 또한 그 하자로 인해 부동산 본연의 기능을 제대로 수행할 수 없게 될 수도 있습니다. 그런 경우에는 분쟁을 피할수 없게 됩니다.


또한, 토지의 경우는 구입 전부터 토지의 사용용도를 명확히 구분하셔야 합니다. 투자용으로 사는 것인지, 집을 짓기 위해 구입하는 것인지. 어느 정도 목적을 가지고 매입하실텐데요. 매입한 토지를 사용할 때 원하는 목적에 맞게 사용하려면 법적인 규제를 꼭 확인하셔야 합니다. 각종 규제에 묶여 제한받고 있는 땅이라면 본연의 목적대로 이용하기 어렵기 때문입니다. 땅은 국토이용관리법, 도시계획법, 농지법, 지적법, 산림법, 건축법, 군사시설보호법, 수도법, 자연공원법 등 각종 법률의 규제를 받고 있기 때문입니다.


땅과 접하고 있는 도로의 유무도 무척 중요합니다. 이 도로 부분은 서류와 실제가 다른 경우가 많습니다. 마을 주민들이 오랫동안 사용하고 차가 지나다니는 도로(현황도로)와접해있는 땅인데도, 서류상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받기 힘드므로 주의하셔야 합니다.


만약, 집을 사실 때에 단독주택들이 모여있는 지역에서는 토지이용계획확인서에 내 집이 도로로 편입되어 있는지 여부를 필히 살펴보셔야 합니다. 사전에 확인치 않으면 집의 일부가 도로로 잘려나갈 수 있습니다. 이런 사실은 집주인이나 중개업자가 자세히 알려주지 않을 수 있으니 꼭 매수인께서 확인해보시는 것을 권합니다.


또한 매입하려는 집에 전세로 세입자가 살고 있을 시, 앞으로 남은 계약기간이 얼만큼인지 꼭 체크하여야 합니다. 세입자에 대한 권리의무관계는 매수인이 승계 받기 때문입니다.



2. 매도인에 대한 정보 확인은 필수 입니다.

매도인의 정보 확인이란 매도인이 실제로 그 물건을 가지고 있는 소유자가 맞는지 여부를 확인하는 과정입니다. 생각보다 많은 부동산 거래 계약시에 실제 소유자가 아닌 가족, 친척, 지인 들이 당사자 인 듯 오는 경우가 많습니다. 실제 소유자와 계약하지 않는다면, 나중에 법적 문제가 생길 소지가 늘어납니다.


엄밀히 따지자면, 당사자가 아닌 자와의 계약은 무효로 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 부동산 거래를 진행하고 계신 분이 해당 부동산의 실제 소유자인지, 등기 명의가 누구로 되어 있는지를 꼭 확인하셔야 합니다.



3. 권리 관례를 확인합니다.


부동산에 관한 공부 서류를 확인할때에 권리관계를 빼놓아서는 안됩니다. 만약, 나중에 문제가 생기면 확인해보지 않은 자의 과실도 있다고 보기 때문입니다. 또, 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인하여야 합니다. 부동산을 매입하였지만, 새롭게 세운 도시계획 때문에 도로예정지로 편입되는 경우, 수용대상 토지로 책정되며 생각보다 적은 보상을 받게 될 수도 있습니다.


등기부등본에 해당 부동산에 대한 근저당이 설정되어 있다면 채권액 등을 금융기관에 문의하여야 합니다. 계약서 상에 추가로 특약 항목에 잔금 처리 전 반드시 해결한다는 조항을 달아두면 좋습니다.


저당권이 설정됐거나 가등기, 가압류가 걸려있는 경우는 계약 전에 해결을 하거나 아니면 계약을 다시 한번 신중히 고려해보심이 좋습니다. 또한, 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에도 왜 다른지 이유를 체크해보시는 것이 좋습니다.



4. 거래시 서류는 직접 확인합니다.


거래시 중개업체에 맡겨서 일을 진행하는 경우가 대부분이지만, 서류 내용은 직접 본인이 확인하고 알아보시는 것을 권합니다. 등기부등본을 확인하더라도 본인이 직접 발급이나 열람하여 확인하시는 것이 좋습니다. 간혹 현장에서는 원본과 다른 복사본들이 나돌기도 하고 이로인해 피해사례들도 종종 발생합니다. 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본 여부를 확인하시기 바랍니다.



5. 위험성이 있는 부동산 매매는 신중하게 고려하세요.


여러가지 담보물권이나 예고등기, 가압류, 가등기, 가처분 되어 있는 것은 사지 않는 것이 바람직합니다. 짧은 기간 동안 권리자가 몇 명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 부동산은 일단 의심하는 것이 좋습니다. 만에 하나 문제가 발생할 시, 전혀 알지도 못하는 권리자로부터 소송을 당하게 될 수도 있기 때문입니다.


또한, 매수 직전 보존등기, 상속등기, 회복등기가 된 것은 고민해보심이 좋습니다. 만약, 소송 등으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 분을 찾아가 사실 여부를 확인하시는 것을 권합니다. 주변 시세와 맞지 않게 현저히 싼 매물이나, 추후에 가격 폭등할 것을 이유로 권유하는 매물도 조심하시기 바랍니다.





출처 : 엄부장의 전원주택이야기 https://blog.naver.com/umkr61/221360830044




조회 0회
icon3.png

관심고객으로 등록할 수 있습니다.

icon4.png

3D 예상이미지를 보실 수 있습니다.

icon2.png

새로운 소식을 알려드립니다.

송파구 방이동 22-3

현장 및 홍보관 위치를 알려드립니다.

사이트관리자 :

서울특별시 송파구 방이동 22-3 송파빌딩 2층

다산-포디움-로고-jpeg.jpg

현장분양문의

call-center.gif

주중. 주말 AM 7:00 ~ PM  10:00

 (휴무없음)